摘 要:特大城市老舊小區(qū)的物業(yè)治理問題，囿于歷史問題和現(xiàn)實(shí)矛盾的疊加，一直裹足不前，已成為特大城市現(xiàn)代城市治理和社區(qū)治理的“老大難”問題。基于黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”與基層治理的實(shí)踐探索，南京市玄武區(qū)通過組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、管理角色互嵌與志愿體系構(gòu)建三方面的創(chuàng)新，創(chuàng)造性走出一條通過國有企業(yè)全面托底特大城市中心城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)治理的路徑，為政府與市場、社會(huì)、居民等多主體共建共治特大城市基層社會(huì)治理共同體，提供了可學(xué)習(xí)、可推廣的實(shí)踐樣板。
關(guān)鍵詞:黨建引領(lǐng) 特大城市 老舊小區(qū)物業(yè)治理 南京市玄武區(qū) 實(shí)踐模式
【中圖分類號(hào)】D267；F276 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
隨著我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，特大城市的中心城區(qū)已成為我國城市發(fā)展的增長極和城市治理現(xiàn)代化的重點(diǎn)區(qū)域。在特大城市治理現(xiàn)代化的時(shí)代命題下，物業(yè)治理作為城市基層治理的“神經(jīng)末梢”和“現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)”，正面臨著治理主體多樣化、治理結(jié)構(gòu)復(fù)雜化、利益訴求多樣化、服務(wù)需求鏈條化、問題解決困難化等綜合挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的物業(yè)治理模式逐漸顯露出權(quán)責(zé)模糊、參與缺位、效率低下等問題，亟須構(gòu)建多方協(xié)同參與的物業(yè)治理機(jī)制。
黨的二十大報(bào)告提出，要“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”。黨的二十屆三中全會(huì)提出，要“解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，不斷滿足人民對(duì)美好生活的向往”。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，“要持續(xù)夯實(shí)基層基礎(chǔ)，推進(jìn)以黨建引領(lǐng)基層治理，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用”。不斷回應(yīng)、解決并提煉特大城市物業(yè)治理的實(shí)際需求、實(shí)踐難題與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新時(shí)代化解特大城市基層社會(huì)矛盾、防范基層治理風(fēng)險(xiǎn)、提升基層治理能力，都具有十分重大的理論與實(shí)踐意義。
本文以南京市玄武區(qū)推動(dòng)國有企業(yè)全面托底特大城市中心城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)治理為例，就為何在特大城市中心城區(qū)的老舊小區(qū)需引入以國有企業(yè)為代表的“紅色物業(yè)”，以及“紅色物業(yè)”在老舊小區(qū)物業(yè)治理過程中發(fā)揮的作用及其治理經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行探討。
特大城市中心城區(qū)國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的背景與動(dòng)因
廣義上講，老舊小區(qū)通常是指單位制改革之前，由政府、單位或企業(yè)出資建設(shè)的居住區(qū)。具體來看，根據(jù)國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）”[1]。該類小區(qū)的突出特征在于年代久遠(yuǎn)，治理架構(gòu)與服務(wù)機(jī)制不完善，居民并未養(yǎng)成付費(fèi)購買物業(yè)服務(wù)的習(xí)慣，市場化物業(yè)不愿進(jìn)駐，長期失管失修，小區(qū)整體環(huán)境與居民生活質(zhì)量均有待提高。
國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的背景
特大城市老舊小區(qū)的形成與城市化進(jìn)程、住房制度改革密切相關(guān)，其背景具有鮮明的時(shí)代特征。
建設(shè)規(guī)劃存在局限性。這類小區(qū)主要建于20世紀(jì)80年代至2000年前后，部分小區(qū)可追溯至20世紀(jì)50至70年代，房屋類型多為單位福利房、筒子樓或早期商品房。受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)條件和城市規(guī)劃理念限制，小區(qū)普遍存在建筑密度高、公共設(shè)施配套不足（如停車位、綠地、社區(qū)服務(wù)用房普遍缺乏）、管線老化（給排水、供電、燃?xì)夤艿溃┑葐栴}。
不適應(yīng)城市發(fā)展與人口結(jié)構(gòu)快速變化的需要。老舊小區(qū)多位于城市中心地帶或成熟片區(qū)，周邊交通、商業(yè)、醫(yī)療和教育資源密集，在城市擴(kuò)張速率加快的背景下，原有的基礎(chǔ)設(shè)施難以承載人口增長和生活需求升級(jí)的雙重壓力。隨著人口老齡化程度加劇，在老舊小區(qū)居住的人群類型以老年人、低收入家庭、租戶為主，參與物業(yè)管理的意愿度和積極性較低。
相關(guān)政策與管理體系不完善。對(duì)于老舊小區(qū)，多年來各地缺乏有效管理手段，不僅市場化物業(yè)覆蓋率不足，而且政府兜底后持續(xù)性投入不足，缺乏系統(tǒng)有效的應(yīng)對(duì)策略。
南京是長三角特大城市和輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶。玄武區(qū)地處南京市中心地帶，轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)房屋建成年代早，建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)偏低，長期缺乏有效的維護(hù)管理，普遍存在物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、配套設(shè)施不完善、管理不到位等典型問題。此前已有包括市場型、居民自治型及街道成立的物業(yè)公司參與到老舊小區(qū)的物業(yè)治理過程中。但由于在資金核算、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及工作協(xié)調(diào)等方面存在多方利益糾葛，物業(yè)費(fèi)收繳率低，運(yùn)營成本高，前述物業(yè)企業(yè)相繼退出。在充分比較市場化與政府化物業(yè)治理模式優(yōu)劣的基礎(chǔ)上，玄武區(qū)委區(qū)政府指導(dǎo)區(qū)屬國有企業(yè)——玄武城建集團(tuán)百子物業(yè)公司，承擔(dān)起城市中心城區(qū)無物業(yè)老舊小區(qū)托管的重任。
國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的動(dòng)因
特大城市老舊小區(qū)的物業(yè)問題，本質(zhì)上是城市發(fā)展階段性矛盾的集中體現(xiàn)，有硬件設(shè)施的歷史欠賬問題，也有治理體系與居民需求不匹配的結(jié)構(gòu)性問題。
國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理，既可發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢，又可積極履行社會(huì)責(zé)任，二者相輔相成。一方面，國有企業(yè)具備托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的意識(shí)、實(shí)力和能力。國有企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，承擔(dān)著保障和改善民生的重要責(zé)任。老舊小區(qū)往往存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、管理缺失、居民需求多樣等問題，直接關(guān)系到居民生活質(zhì)量和城市治理水平的高低。通過改善老舊小區(qū)居住環(huán)境、解決民生痛點(diǎn)難點(diǎn)問題，國有企業(yè)可增強(qiáng)公眾對(duì)其“服務(wù)型”“公益型”形象的認(rèn)知，也有助于提升政府和企業(yè)的公信力。與此同時(shí)，國家高度重視老舊小區(qū)改造和基層治理，鼓勵(lì)市場力量和社會(huì)力量積極參與。國有企業(yè)積極響應(yīng)國家政策號(hào)召，通過物業(yè)治理參與城市更新，既能落實(shí)國家戰(zhàn)略，又能在政策支持下拓展業(yè)務(wù)場景。此外，老舊小區(qū)物業(yè)市場規(guī)模龐大，且與社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)、智慧社區(qū)等產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。國有企業(yè)通過低成本接管或合作模式進(jìn)入該領(lǐng)域，可培育新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，同時(shí)為多元化經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。
另一方面，國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的優(yōu)勢十分明顯，主要表現(xiàn)為資源整合、管理規(guī)范、社會(huì)動(dòng)員和技術(shù)創(chuàng)新四個(gè)方面。資源整合方面，國企可通過自有資金、專項(xiàng)債、PPP模式等多種渠道進(jìn)行融資，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理初期投入大（如管網(wǎng)改造、電梯加裝）的難題。同時(shí)借助自有產(chǎn)業(yè)鏈布局，實(shí)現(xiàn)“改造+運(yùn)營+服務(wù)”一體化。管理規(guī)范方面，國企普遍建立了標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理體系和應(yīng)急預(yù)案，可快速提升老舊小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化水平。相較于可能因盈利壓力退出的民營物業(yè)企業(yè)，國企更注重社會(huì)效益，具備長期穩(wěn)定服務(wù)的能力與責(zé)任感。社會(huì)動(dòng)員方面，國企黨組織可與社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)建立“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，通過“紅色物業(yè)”模式化解物業(yè)費(fèi)收繳難和改造分歧明顯等問題。在對(duì)政府政策的理解和執(zhí)行上，國有企業(yè)的行動(dòng)也更為高效，能迅速落實(shí)如垃圾分類、適老化改造等行政任務(wù)，成為基層治理的有為主體。技術(shù)創(chuàng)新方面，國企可依托自身或集團(tuán)內(nèi)的科技資源，為老舊小區(qū)加裝智能門禁、監(jiān)控系統(tǒng)、能耗監(jiān)測等設(shè)備，助力“智慧社區(qū)”的打造，并探索“先服務(wù)，后收費(fèi)”等創(chuàng)新模式，打開老舊小區(qū)物業(yè)治理的新局面。因此，國有企業(yè)參與老舊小區(qū)物業(yè)治理，是兼顧社會(huì)效益與企業(yè)發(fā)展的雙贏選擇。
國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理，是規(guī)模效益和長期主義的互推互進(jìn)。中國的城市建設(shè)已經(jīng)從增量擴(kuò)張進(jìn)入到存量優(yōu)化的階段，有序推進(jìn)城市更新，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的重要工作。黨的二十屆三中全會(huì)明確要求，要“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，加強(qiáng)地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級(jí)，深化城市安全韌性提升行動(dòng)”。當(dāng)前諸多老舊小區(qū)面臨空間利用效率低、基礎(chǔ)設(shè)施落后、居住環(huán)境不佳等問題，亟須進(jìn)行更新改造。
國有企業(yè)能夠從集約化管理和激活增值空間兩個(gè)層面提升物業(yè)治理的規(guī)模效益。一是通過接管成片老舊小區(qū)，實(shí)現(xiàn)保潔、安保、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的集約化調(diào)度；集中采購智能門禁、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)備，借助規(guī)模化采購降低硬件成本；共享中央監(jiān)控中心、維修倉庫等基礎(chǔ)設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)。二是將分散小區(qū)的空地、車庫等閑置空間集中改造為社區(qū)商業(yè)集群空間，利用規(guī)模化運(yùn)營提升招商議價(jià)能力；依托管理規(guī)模優(yōu)勢，承接政府購買服務(wù)（如垃圾分類督導(dǎo)、老年人送餐等），憑借批量服務(wù)提高財(cái)政資金使用效率。
1998年我國“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”[2]。這標(biāo)志著我國住房體制發(fā)生了由福利分房向住房市場化、商品化的根本性轉(zhuǎn)變。在市場化改革的目標(biāo)指引下，物業(yè)管理同樣脫離單位包攬的舊有福利邏輯，朝著價(jià)格、質(zhì)量相關(guān)聯(lián)的方向演進(jìn)，這一客觀情況決定了市場化物業(yè)無法在短期虧損的情況下，持續(xù)為老舊小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。相較而言，國有企業(yè)的運(yùn)營資金充裕、來源穩(wěn)定，有能力承擔(dān)老舊小區(qū)高額的前期投入，具有長期主義的經(jīng)營戰(zhàn)略。從政策支持來看，國企可獲得老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金、民生補(bǔ)貼等持續(xù)性政策紅利，能夠覆蓋前期低收費(fèi)階段的運(yùn)營虧損。國企更容易獲取居民信任和政府協(xié)調(diào)支持，從而減少治理阻力，降低長期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在老舊小區(qū)改造升級(jí)后，相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值勢必提升，國企可通過長期持有物業(yè)或參與片區(qū)綜合開發(fā)取得增值收益。通過挖掘居民需求，發(fā)展涵蓋家政、幼托、助餐等長周期服務(wù)鏈，不斷提升用戶粘性和實(shí)際收益，持續(xù)培育自身的“造血”能力。
由此可見，規(guī)模效益與長期主義構(gòu)成了國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的協(xié)同邏輯。規(guī)模效益是長期主義的基礎(chǔ)。通過擴(kuò)大管理規(guī)模，國企可快速攤薄成本、積累用戶數(shù)據(jù)、提升議價(jià)能力，縮短從“政策輸血”到“市場造血”的周期。長期主義則是規(guī)模效益的延伸。政策支持賦予了國企“試錯(cuò)容錯(cuò)”空間，允許其在長期運(yùn)營中探索適配老舊小區(qū)的商業(yè)模式，避免因短期盈利壓力而退出，兩者共同構(gòu)成國有企業(yè)托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的核心競爭力。
黨建引領(lǐng)特大城市物業(yè)協(xié)同治理的玄武實(shí)踐
玄武區(qū)是南京市的核心城區(qū)，總面積75.46平方公里，下轄7個(gè)街道、60個(gè)社區(qū)，2024年常住總?cè)丝跀?shù)53.72萬人。[3]玄武區(qū)建設(shè)時(shí)間早，開發(fā)強(qiáng)度大，轄區(qū)內(nèi)共有居民小區(qū)577個(gè)，其中商品房小區(qū)121個(gè)，保障房小區(qū)9個(gè)，老舊小區(qū)447個(gè)。老舊小區(qū)占全區(qū)小區(qū)總數(shù)77.5%，占全市老舊小區(qū)總數(shù)14.5%，其中零散小區(qū)216個(gè)。
自2019年起，南京市開始實(shí)施第一輪“美麗家園”三年行動(dòng)計(jì)劃，提出“加快推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制良性運(yùn)轉(zhuǎn)，顯著提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率和物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平”的工作目標(biāo)，[4]要求對(duì)全市2300多個(gè)無物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)基本管理全覆蓋。玄武區(qū)積極響應(yīng)市委市政府的統(tǒng)籌安排，啟動(dòng)了國企托底老舊小區(qū)物業(yè)治理的探索實(shí)踐。
2020年7月，玄武區(qū)城建集團(tuán)負(fù)責(zé)老城更新和新城開發(fā)，在精塑城區(qū)面貌的同時(shí)，主動(dòng)響應(yīng)民生訴求，聯(lián)動(dòng)實(shí)施小區(qū)更新與物業(yè)管養(yǎng)，全面接管全區(qū)無物業(yè)老舊小區(qū)管養(yǎng)工作。玄武區(qū)城建集團(tuán)成立了百子物業(yè)管理有限公司，積極打造“百子紅”黨建品牌，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。在完善老舊小區(qū)物業(yè)治理機(jī)制的過程中，玄武區(qū)不斷加強(qiáng)黨的建設(shè)在組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、管理角色互嵌和志愿體系構(gòu)建中的引領(lǐng)作用，從多層次多方面創(chuàng)建物業(yè)治理新模式，打造特大城市基層社會(huì)治理共同體的模范樣板。
在組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新層面，完善面向社區(qū)與物業(yè)企業(yè)的黨組織雙層嵌入機(jī)制，奠定物業(yè)善治的政治基礎(chǔ)
玄武區(qū)加強(qiáng)社區(qū)黨建引領(lǐng)，建立居委會(huì)、百子物業(yè)、業(yè)（管）委會(huì)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制，將業(yè)（管）委會(huì)、百子物業(yè)黨組織納入網(wǎng)格黨建范疇，共同組建黨建聯(lián)盟、搭建協(xié)商平臺(tái)、召開聯(lián)席會(huì)議，建立社區(qū)與物業(yè)“社情民意通達(dá)”AB角制，協(xié)力推動(dòng)小區(qū)共治善治。
社區(qū)黨組織牽頭，指導(dǎo)并協(xié)同百子物業(yè)，根據(jù)小區(qū)的硬件基礎(chǔ)、群眾的管養(yǎng)訴求及老城更新改造規(guī)劃，量身定制小區(qū)托管方案，開展“煥新行動(dòng)”，實(shí)施有效管養(yǎng)。
百子物業(yè)黨組織接受區(qū)物業(yè)行業(yè)黨委與區(qū)城建集團(tuán)黨委的雙重領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)人實(shí)行黨政“一肩挑”，在所有業(yè)務(wù)片區(qū)全覆蓋組建“行動(dòng)支部”，將培育紅色管家、打造紅色陣地、開展紅色活動(dòng)、建立紅色聯(lián)盟貫穿工作各領(lǐng)域全過程，推動(dòng)黨建工作有機(jī)嵌入物業(yè)服務(wù)，踐行國企政治擔(dān)當(dāng)，擔(dān)起“服務(wù)群眾、融入治理”應(yīng)有之責(zé)。
針對(duì)老舊小區(qū)“沒人管、不好管、管不好”問題，逐輪分批實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)全面托底。在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，融入基層治理，做好基本服務(wù)、開發(fā)增值服務(wù)、提供公益服務(wù)，確保老舊小區(qū)“兜得住、管得好、可持續(xù)”。
在管理角色互嵌層面，打造區(qū)域化黨建與社區(qū)黨建的互促平臺(tái)，夯實(shí)物業(yè)善治的管理基礎(chǔ)
依托區(qū)域化黨建平臺(tái)，打造共建共治共享的基層社會(huì)治理共同體。玄武區(qū)將社區(qū)和物業(yè)的黨建聯(lián)動(dòng)作為完善基層治理的突出抓手，進(jìn)一步健全社區(qū)、小區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)黨的組織體系。注重聯(lián)系轄區(qū)街道空間中的基層黨組織，如街道黨工委、社區(qū)黨組織、駐區(qū)單位黨組織，同時(shí)加強(qiáng)同政府部門、市場組織以及社會(huì)組織的合作，共同建構(gòu)了“縱向到底，橫向到邊”的區(qū)域化黨建組織體系[5]。
物業(yè)管理與社區(qū)治理角色互嵌，創(chuàng)新“黨建+網(wǎng)格化”服務(wù)體系。百子物業(yè)推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”模式，讓管理人員在不同的治理體系中實(shí)現(xiàn)角色互嵌。街道分公司負(fù)責(zé)人兼任街道物業(yè)管理辦公室兼職副主任；物業(yè)片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、小區(qū)業(yè)（管）委會(huì)負(fù)責(zé)人兼任社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理專委會(huì)成員；社區(qū)黨組織書記、居委會(huì)主任兼任物業(yè)片區(qū)項(xiàng)目黨建指導(dǎo)員與“百子紅”加油站站長等。培育和壯大紅色管家隊(duì)伍超千人，各分公司召開黨建聯(lián)席會(huì)144場，網(wǎng)格內(nèi)實(shí)行“一員三管家”，每日在網(wǎng)格內(nèi)發(fā)現(xiàn)解決問題。
國企引領(lǐng)物業(yè)聯(lián)盟單位，多方主體匯聚黨建聯(lián)盟凝聚力。百子物業(yè)聯(lián)合聯(lián)盟單位組建百子紅先鋒突擊隊(duì)，開展夏送清涼專項(xiàng)慰問11場，聯(lián)合港華燃?xì)忾_展安全宣傳進(jìn)小區(qū)“送灶到家”活動(dòng)。引導(dǎo)聯(lián)盟單位黨員225人次參與志愿服務(wù)，將民生服務(wù)傳遞至“最后一公里”。同時(shí)與屬地街道社區(qū)黨組織加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，引入專項(xiàng)資金，完成紅色實(shí)事清單，覆蓋全區(qū)7個(gè)街道，有效解決了群眾的急難愁盼問題。
在志愿體系構(gòu)建層面，構(gòu)建多方互動(dòng)、人人參與的共建共商模式，筑牢物業(yè)善治的民意基礎(chǔ)
作為物業(yè)治理的主體，老舊小區(qū)居民的積極參與和友好協(xié)商是社區(qū)凝聚力、居民歸屬感提升的重要前提。注重培育以生活管家（百子物業(yè)工作人員)、紅色管家（網(wǎng)格黨支部書記、黨員樓棟長及黨員骨干）、社區(qū)管家（網(wǎng)格社工、片區(qū)民警等）與小區(qū)治理義務(wù)監(jiān)督員（社區(qū)“兩委”委員及黨員群眾骨干）為代表的人員隊(duì)伍，整合各方力量資源組建“行動(dòng)支部”，圍繞文明創(chuàng)建等急難險(xiǎn)重任務(wù)，實(shí)現(xiàn)常態(tài)化聯(lián)防聯(lián)控、應(yīng)急處突、有序運(yùn)轉(zhuǎn)。
百子物業(yè)積極動(dòng)員服務(wù)對(duì)象成為共治力量，不斷鞏固基層治理基礎(chǔ)。鼓勵(lì)吸納有豐富社區(qū)工作經(jīng)驗(yàn)的居民加盟，推動(dòng)物業(yè)更接地氣、三方共治更高效順暢。針對(duì)社區(qū)矛盾，區(qū)分家務(wù)事、鄰里事、小區(qū)事等不同類型，發(fā)動(dòng)小區(qū)德高望重者與熱心人、專業(yè)人、能干人，推行“身邊人調(diào)解身邊事”，力求矛盾糾紛爭議化早化小化了。
大量返聘老社工，凝聚小區(qū)黨員的力量。通過發(fā)揮黨員的模范帶頭作用，動(dòng)員小區(qū)居民參與物業(yè)治理。在街道和社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，百子物業(yè)通過充分發(fā)揮黨員帶頭作用與熱心群眾的積極參與作用，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)治理同社區(qū)事務(wù)、管理制度的有機(jī)結(jié)合，極大提升了物業(yè)治理成效。
黨建引領(lǐng)特大城市物業(yè)協(xié)同治理的經(jīng)驗(yàn)與啟示
基層社會(huì)治理共同體以共建共治共享為核心理念，強(qiáng)調(diào)政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、居民自治組織、社會(huì)組織以及社區(qū)居民等多方主體的權(quán)責(zé)重構(gòu)、資源整合和參與協(xié)商。在特大城市中，物業(yè)治理不僅涉及房屋維修、綠化保潔等基礎(chǔ)服務(wù)，更關(guān)乎社區(qū)安全、公共空間管理、社區(qū)文化建設(shè)等深層次需求。南京市玄武區(qū)在積極探索創(chuàng)新“紅色物業(yè)”融入基層治理的過程中，以黨建引領(lǐng)為抓手，破解社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)失衡、參與機(jī)制缺失、制度供給不足等核心矛盾，實(shí)現(xiàn)了城市基層治理效能與居民幸福感的雙向提升，也為特大城市中心城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)治理提供了創(chuàng)新樣本與實(shí)踐參考。
強(qiáng)化黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心作用，構(gòu)建多方協(xié)同治理架構(gòu)
明確黨組織在物業(yè)治理中的領(lǐng)導(dǎo)地位，通過建立完善的黨組織體系，將黨的工作貫穿到物業(yè)治理的各個(gè)環(huán)節(jié)與全過程，確保物業(yè)治理工作沿著正確方向推進(jìn)。
充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體共同推進(jìn)老舊小區(qū)改造和后續(xù)維護(hù)事宜。通過定期召開小區(qū)治理聯(lián)席會(huì)、黨建聯(lián)席會(huì)等，共同協(xié)商解決小區(qū)治理中的難題，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。不斷推動(dòng)人員雙向融合，建立上下貫通的組織網(wǎng)絡(luò)。通過打破社區(qū)與物業(yè)之間的壁壘，促進(jìn)人員的交流與融合，使雙方更好地了解彼此的工作需求和重點(diǎn)，提高溝通效率和工作協(xié)同性，共同推動(dòng)小區(qū)治理工作。
積極建立多層次、全覆蓋的組織網(wǎng)絡(luò)，將治理觸角延伸到小區(qū)的每一個(gè)角落。鼓勵(lì)退休社區(qū)書記、居委會(huì)主任、社工加入物業(yè)服務(wù)人員行列，同社區(qū)、業(yè)委會(huì)、管委會(huì)保持緊密聯(lián)動(dòng)。
加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，完善物業(yè)治理工作機(jī)制
注重將專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)與豐富的基層群眾工作經(jīng)驗(yàn)相融合，提升管理服務(wù)的專業(yè)性，主動(dòng)了解居民需求，解決實(shí)際問題。
打造黨建品牌，為管理隊(duì)伍提供明確的引領(lǐng)和方向，不斷強(qiáng)化隊(duì)伍的思想政治建設(shè)，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力，使管理隊(duì)伍能夠更好地服務(wù)居民。推動(dòng)成立黨建聯(lián)盟，通過擴(kuò)大黨建“朋友圈”，鏈接更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目落地小區(qū)，豐富服務(wù)內(nèi)容，為管理隊(duì)伍提供更多優(yōu)質(zhì)資源和智力支持，提升服務(wù)居民的能力和水平。
完善社區(qū)議事協(xié)商體系，搭建溝通議事平臺(tái)，利用APP小程序和黨建聯(lián)席會(huì)等線上線下手段，讓居民參與到小區(qū)事務(wù)的協(xié)商決策中。充分聽取居民意見建議，使管理隊(duì)伍能夠了解居民的需求和訴求，及時(shí)調(diào)整工作方向和重點(diǎn)，提高服務(wù)的針對(duì)性和有效性。
依托社區(qū)黨委的力量，借助社區(qū)政法網(wǎng)格員的資源，邀請公檢法部門工作人員和律師到小區(qū)釋法明理，設(shè)立區(qū)公共法律服務(wù)中心物業(yè)糾紛調(diào)解處，邀請社區(qū)民間調(diào)解工作室、“法律明白人”等共同參與矛盾糾紛調(diào)解，為管理隊(duì)伍提供多元化的矛盾糾紛化解途徑，及時(shí)、有效地解決小區(qū)管理中出現(xiàn)的問題，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。
發(fā)揮黨員志愿力量，居民參與共建共治
充分發(fā)揮黨員的先鋒模范作用，通過聯(lián)席會(huì)議制度等平臺(tái)，以黨員志愿力量為引領(lǐng)，帶動(dòng)居民參與小區(qū)治理，增強(qiáng)居民的社區(qū)歸屬感和責(zé)任感，形成“大家的事大家商量著辦”的良好氛圍。注重打造志愿品牌活動(dòng)，以品牌效應(yīng)吸引更多居民參與志愿服務(wù)，同時(shí)提升志愿服務(wù)的質(zhì)量和效果。完善的志愿工作機(jī)制是保障志愿服務(wù)順利開展的關(guān)鍵，通過建立健全民意收集、矛盾調(diào)解等機(jī)制，可以及時(shí)解決志愿服務(wù)中遇到的問題，提高志愿服務(wù)的效率和滿意度。
特大城市內(nèi)部高度聚集的人口與各類要素相互交織，呈現(xiàn)出海量流動(dòng)性與海量風(fēng)險(xiǎn)性相互疊加、彼此催化的特征[6]，這也對(duì)身處其中的社區(qū)物業(yè)治理提出了更高要求。特大城市物業(yè)治理的復(fù)雜性在于居民的需求更加多樣化、個(gè)性化、品質(zhì)化，如何快速回應(yīng)并提升服務(wù)品質(zhì)成為基層治理體系與能力現(xiàn)代化的重要研究議題。黨建引領(lǐng)物業(yè)治理之所以有效，在于其促進(jìn)了社區(qū)治理、物業(yè)管理和居民自治的良性互動(dòng)，重新建構(gòu)了政府與市場、社會(huì)、居民的關(guān)系，創(chuàng)造了多方共贏、共榮發(fā)展的基層社會(huì)治理共同體。
南京市玄武區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，任何單一主體都不具備解決特定場域中復(fù)雜性問題的全部知識(shí)、資源和能力。在開展城市更新和老舊小區(qū)物業(yè)治理工作時(shí)，要跳出單主體行動(dòng)邏輯和單一思維邏輯，通過建立“信任-規(guī)范-網(wǎng)絡(luò)-組織”的群體認(rèn)同體系，構(gòu)建“區(qū)級(jí)-街道-社區(qū)”三級(jí)聯(lián)動(dòng)治理體系，將政策支持轉(zhuǎn)化為百姓可參與的共建場景，推動(dòng)治理從各自分工向“共建共治共享”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)小社區(qū)與大物業(yè)的韌性融合。
【本文作者為復(fù)旦大學(xué)國際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院教授；復(fù)旦大學(xué)國際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院博士生黃利強(qiáng)，對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)】
注釋略
責(zé)編：吳 瑩／美編：石 玉